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王璞的博客

北大纵横管理咨询集团创始人、首席专家

 
 
 

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北大纵横管理咨询集团创始人、首席专家。 北京大学首届工商管理硕士,全国劳动模范。 中国软件(上市公司)独立董事。中国化学(大型央企)董事 王璞先生还担任着全国青联委员、团中央中国青年企业家协会副会长、北京企业联合会副会长、北京高新技术企业协会副理事长、首都企业家俱乐部副主任、内蒙古青联名誉主席、重庆海外联谊会副会长等多家机构领导职务。

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房企资金链仍紧张  

2012-07-23 14:59:44|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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虽然全国楼市近期持续回暖,但部分房企的资金压力仍然不小。日前发布的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示,房地产上市公司的负债水平呈逐年上升态势,七成公司经营现金“入不敷出”。而统计显示,二季度136家上市房企的总存货创下4年来最高水平。为此,一些房企不得不依靠年息较高的对外担保筹措资金。

现状

七成上市房企资金链紧张

资金链紧张对于房地产企业而言已成了一个共同窘境。日前发布的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示,房地产上市公司的负债水平呈逐年上升态势,七成公司经营现金“入不敷出”。据悉,这份报告的研究对象主要包括125家沪深上市房地产公司和35家内地在香港上市房地产企业。

截至去年年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%,较2010年提高0.24个百分点;内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%,较上年提高1.12个百分点。

总体计算,已有15家企业的资产负债率超过80%。“目前近70%的房地产上市公司经营现金呈现入不敷出状况,行业整体运行风险加速累积。”业内人士表示,随着调控持续深入,房地产上市公司的成本压力还在明显增大。库存方面,去年下半年以来,沪深上市房地产公司的平均存货达98.17亿元,同比增加35.93%。

报告明确:今年房地产上市公司的资金来源增速将继续放缓,快速销售、开源节流、保障现金安全仍是重中之重。

上市房企存货破万亿创新高

种种迹象表明,政府誓将房地产调控进行到底的决心依旧。来自中国指数研究院的数据显示,上半年全国20个主要城市中,有9个城市成交量下降,且多数降幅明显;其余11个城市上半年成交仍有增长,但涨幅多在一成以内。不过二季度沪深两市136家房地产公司的总存货较一季度增长,突破万亿元大关,达1.07万亿元,为近4年来最高水平。

据数据统计,今年上半年,A股136家上市地产公司存货占总资产比重由去年同期不到60%提升至61.82%。

按照8月最新销售数据,要想完全消化这些库存,万科、保利、金地需要的时间分别为16.35个月、23.12个月、27.29个月。“到目前为止,通胀压力依然存在,预计货币政策不可能得到全面放松,下半年剩下的时间里,房地产行业可能会面临存货消化不畅,资金回笼放缓的问题。”某行业分析师告诉记者。

应对

多家房企发布超10亿元对外担保

最近,广州某大型房企通过港交所公告,5月28日起,通过全资子公司再次抛售246万股金隅股份A股,套现2122.03万元。至此,该集团持有的金隅股份A股自3月1日上市流通后,分六次累计减持了19904万股,套现金额高达16.9亿元。

对于上述减持行为带来的巨额收益,公司表示,该笔资金将用来偿还银行贷款以及补充营运资金。据了解,主营地产业务的该集团2011年业绩已经大幅下滑,实现营业收入80亿港元,同比下降44%,净利润14.3亿港元,同比下降56%。而截至2012年4月30日,集团有高达356.39亿港元的贷款需要偿还。

据《证券日报》统计,截至今年6月25日,就有包括天津松江、中华企业、万通地产、首开股份、银亿股份、等多家房企发布对外担保公告,短短20多天涉及资金10多亿元。

分析

短暂热销难抵前期巨额债务

根据中国指数研究院监测数据显示,2012年上半年,品牌房地产企业积极调整产品结构,实现良好的销售业绩:其中,万科实现销售金额622亿元,销售面积603万平方米,龙头地位无可撼动;中海在上半年加大了推盘力度,先后有31个项目新推或加推房源,较2011年同期增长了15个,销售额同比提升26.0%,完成全年目标近八成,完成金额534亿元;保利上半年实现销售额500亿元,完成销售目标的62.5%;另外、绿地、恒大、万达、世茂、绿城等14家企业销售额突破百亿,保持了市场领先地位。

为何上半年楼市频现回暖,开发商资金链仍然紧张?

合富置业首席市场分析师龙斌表示,主要是前期开发商部分土地规模较大,借贷高,销量大幅度下降。市场回暖不是所有开发商都卖得好,而销售回款总的还是不足以维持周转,所以有的房企资金较紧。

广东工业大学房地产高级经济分析师申格联认为,上半年楼市回暖,仅仅是在楼市量少价高态势的局部现象,只要销量上不去难言真正回暖。更何况有的房企在2009年的好日子里,由于产品一律走高端路线,销量更是相形见拙,比如绿城资金回笼并不理想。因此,在2012年6月“还款大限”肯定会出现资金链紧张。

据悉,目前开发商的资金来源主要有物业预售回款、银行融资、股权融资、民间拆借、发行债券等等。最主要的也是最常用的是预售回款和银行融资。

不过申格联指出,开发商融资的主要渠道因为股市冷清和银根收紧已经“山穷水尽”,上市公司只好通过股权质押或者出售股份套取现金。目前调控政策下,除了降价卖房,应该不会有更好的融资渠道了。

预测

下半年房企冬天并未完全结束

综合各项环境因素,下半年房企日子会如何?资金压力是否能缓解?

不过,申格联认为,假如资金链短缺的开发商仍然要做“猪坚强”,下半年这类房企的日子肯定更加艰难,因为2013年的那场雪会比2008年的那场雪来得更猛。

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